索 引 号 QZ07129-0101-2022-00004 主题分类 法定主动公开内容
发布机构 南安市统计局 文 号 南简报N024号
公文生成日期: 2022-02-24
标 题: 南安统计信息(第1期)
内容概述: 南安统计信息(第1期)
南安统计信息(第1期)
发布时间:2022-02-24 09:49

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2021年南安市房地产开发运行情况

  2021年以来,我市充分发挥政策工具箱作用,继续坚决贯彻党中央、国务院一系列调控精神,在“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”等金融调控政策作用下,坚持“房住不炒”的定位,因城施策,分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,不断加强房地产市场调控力度。全市房地产开发市场和商品房销售市场呈现恢复性增长态势,消化疫情影响,为“十四五”跨越式发展,构筑“五新”南安奠定良好基础。

  一、房地产投资振幅较大,开发规模略有下降

  (一)房地产开发投资高开低走,建安投资明显下降

  2021年,全市房地产开发投资125.98亿元,同比增长5.5%,拉动我市固定资产投资增长1.7个百分点,比2019年同期增长39.3%,两年平均增长18.0%。

 

  图1:2021年南安市房地产开发投资增速

  从增长曲线看,呈高开低走,波浪式增长态势。增速由1-2月91.0%断崖式回落到1-3月-1.0%,后除1-9月上升到21.9%外,均呈低位波浪起伏式增长,整体波动较大,增速波峰位于6月、9月,这与当期新增入库房地产项目密不可分。土地购置费等一次性费用是造成房地产投资波动的主要原因,剔除掉该部分因素,房地产建安投资增速波动趋缓,更趋于稳定,但总体建安投资呈明显下降趋势,自1-5月开始,均少于去年同期。

  (二)开发规模略有下降,新开工面积处于低位

  施工规模小幅萎缩。 2021年,房地产开发企业房屋施工面积928.23万平方米,同比下降12.5%。其中住宅施工面积591.91万平方米,下降12.9%。

 

  图2:2021年南安市房地产开发企业房屋面积情况

  新开工面积处于低位。房屋新开工面积173.36万平方米,同比下降9.5%。分类型看,住宅新开工面积120.27万平方米,同比增长15.8%;商办及其他新开工面积53.09万平方米,下降109.5%。

  

 

  竣工面积大幅下降。房屋竣工面积114.69万平方米,下降46.7%。其中住宅竣工面积64.06万平方米,下降58.4%。商办及其他竣工面积50.63万平方米,下降109.5%。竣工面积降幅远大于新开工面积降幅,预示着我市未来施工面积将减少。

  二、商品房销售步调趋缓,呈恢复性增长态势

  (一)商品房销售逐步放缓

  2021年,我市房地产企业商品房销售面积193.73万平方米,同比增长10.0%。从房屋类型看,住宅销售面积增长8.7%,办公楼销售面积下降38.3%,商业营业用房销售面积下降12.0%。

  2020年受疫情影响,全市房地产项目建设周期和上市节奏明显延缓,居民购房意愿明显下降,全年商品房销售面积减小,呈负增长态势,于年底转负为正。受低基数效应以及房企营销力度加大,加速销售回款,年初销售面积保持极高的增长速度。2020年二季度后,疫情受到良好控制,复工复产有序推进,商品房销售情况回暖,商品房销售面积逐步增加,销售面积增速逐步回正。

 

  图3:2021年南安市房地产商品房销售面积情况

  从图上看,本年商品房销售面积增速呈高开低走,逐月下降趋势。因疫情影响,去年同期总体上呈现逐月增长趋势,我市今年增速虽然逐月下滑,但总体还是好于去年,本年商品房销售面积保持着逐步回落的恢复性增长态势。

  (二)待售面积大幅下降

  2021年,我市商品房待售面积54.57万平米,同比下降22.7%;其中,待售时长为1-3年(含1年)的房屋待售面积15.16万平方米,同比下降44.0%;待售时长为3年以上(含3年)的房屋待售面积23.94万平方米,同比下降8.0%。分用途看,住宅类待售面积15.87万平米,同比下降25.9%;非住宅类待售面积38.70万平米,同比下降21.3%。

 

  图4:2021年商品房待售面积分类

  (三)商品房销售均价小幅提升

  商品房销售额157.95亿元,增长18.7%。从销售端看,住宅销售额增长15.9%,办公楼销售额下降35.7%,商业营业用房销售额下降16.0%。商品房销售均价为8153.3元/平方米,其中住宅销售均价8144.2元/平方米,较2020年同期销售均价(7636.4元/平方米)提高507.8元/平方米,同比增长6.6%。

  三、供需协调发展,结构发展均衡

  从需求侧看,住宅房屋销售面积呈小幅增长态势。全市住宅房屋销售面积增长8.7%,随着二胎政策全面放开和人口老龄化进程加快,新生二胎家庭和新增养老家庭对居住条件的改善型需求日益增加,使大户型住宅成为热销点。其中144平方米以上住宅房屋销售面积同比增长24.2%,90-144平方米住宅房屋销售面积同比增长21.7%,90平方米及以下住宅房屋销售面积同比下降57.5%。

  

 

  从供给侧看,住宅投资也呈现低速增长趋势,住宅投资同比增长7.6%,其中144平方米以上投资同比增长8.3%,90-144平方米住宅投资同比增长11.0%,90平方米及以下住宅投资同比下降12.3%。住宅房屋销售面积与住宅投资呈协调一致发展趋势,反映出房地产市场正在迈向健康且平稳的道路,朝着发展稳、结构优的方向发展。

  四、到位资金较为充盈,销售回款占比较高

  2021年我市房地产开发项目本年到位资金呈较快增长态势,全年到位资金203.21亿元,比去年同期增长23.9%。从资金来源渠道看,市场化住宅成交保持一定规模带动了购房款回笼,定金预付款74.42亿元,同比增长26.1%,成交量高居首位;国内贷款也保持较高增长。

  

 

  其中,定金及预收款和个人按揭贷款135.12亿元,占全部到位资金的66.5%,房地产企业资金对销售回款的依赖性较大。到位资金逾九成依赖企业自筹资金和销售回款,房企资金链抗风险压力较大。

  五、房地产开发市场面临多重压力

  (一)投资后劲乏力,投资结构失衡

  1.高基数增长效应显著。近年来,我市房地产开发投资持续保持较快增长态势,投资基数较高,2017年-2021年年均增长24.5%。多年快速发展的高基数效应已慢慢凸显,我市房地产开发投资面临的压力越来越大,而2021年新增入库项目较2020年减少33.3%,增速回落成为必然现象。

  2.投资结构失衡。一是缺乏有效投资。我市2021年房地产企业建安投资共计77.2亿元,同比降低5.5%,较1-3季度降幅扩大4.6个百分点。建安投资是房地产开发投资持续平稳增长的主要支撑点,而我市2021年建安投资占比仅61.3%,投资结构的失衡不利于我市房地产开发市场平稳运行。二是依赖土地购置费。2017年-2021年土地购置费占房地产开发投资的比重分别为32.5%、18.3%、36.5%和29.1%、37.1%。2021年1-3季度甚至高达40.4%,连年来房地产开发投资对土地购置费依赖程度较高。同时,2021年经营性用地土地成交出让66.7万平方米,较去年同期同比下降19.8%,较同期减少16.5万平方米,土地成交出让减少,甚至出现土地流拍现象,市场观望性情绪浓厚,后续带来的投资拉动作用将进一步减弱。

  (二)销售市场疲软,预期市场低迷

 

  图5:诺瑟姆曲线

  1979年美国城市地理学家诺瑟姆提出了世界城市化进程公理性曲线“诺瑟姆曲线”——一个国家或地区城市化的轨迹为一条稍被拉平的S形曲线,它描述了城市化进程的三个阶段(起始阶段、加速阶段和趋缓阶段)。与城市化发展趋势相似,理论上的房地产市场发展也类似于一条诺瑟姆曲线。房地产市场从数量扩张阶段逐渐步入质量提升阶段,住房需求逐步放缓,房地产销售市场处在从高速增长阶段迈向缓慢增长阶段的过程中。

 

  图6:2016-2021年商品房销售面积情况

  2016年以来,我市商品房销售面积增速和本年新开工面积增速同时呈现波动型下降趋势。新开工面积减少,可能会导致后期施工面积减少,影响整体房地产开发投资和商品房销售面积下行。从项目建设到商品房销售需要一定建设周期,2022年商品房销售面积增长空间进一步萎缩,需对其保持警惕。

 

  图7:2016-2021年新开工面积情况

  (三)土地市场交易热度遇冷

  2021年,我市房地产开发企业土地购置面积27.13万平方米,同比下降31.9%;土地成交价款21.22亿元,同比下降2.0%。土地作为房地产市场的“源头”和先行指标,与房地产市场发展息息相关,土地指标呈现下降趋势,一定程度上反映我市房产项目投资储备不足,不利于房地产市场长期平稳发展。

  六、促南房地产开发市场平稳健康发展的建议

  (一)精准库存管理,调整供地节奏

  一是吸取多方意见,结合“十四五”土地供给目标、市场规模、需求和布局,有序推送地块,缩短开工周期,提高土地利用率,有效引导房地产市场。二是进一步落实房地产价格联动机制,健全土地市场动态监测制度,结合未来区域规划与房价预判,精准供地,从源头上把控好供应“总闸门”。三是统筹资源供给与市场消费之间的结构平衡,科学分析市场供求状况,盘活存量商品房,缓解结构性过剩和短缺问题,促进土地资源配置与市场需求的良性互动。

  (二)供给两侧发力,完善住房保障体系

  一是针对房屋去化周期,适时调整土地供应节奏,完善项目周边的交通、车位等配套基础设施,解决项目开发、运营的后顾之忧,提升房地产销售力度。二是加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。增加保障性住房供给,降低公租房准入门槛,坚持“租购并举”,积极探索商业用房改造为租赁用房,完善租赁市场发展;加大老旧小区改造力度,解决中低收入群体和新就业人员的住房问题,满足多层次各领域居住人群住房需求。

  (三)推动项目建设,满足多层次需求

  一是多措并举加紧项目建设,根据项目进度对项目制定促进计划,推动投资建设项目驶入销售正轨。二是坚持稳地价、稳房价、稳预期的定位下,给予房地产业必要合理的支持。在符合金融监管政策的前提下,鼓励房地产开发企业通过合资合作、债券、基金等方式筹集资金作为补充,构建多元化融资体系,降低开发成本和投资风险,保障资金流稳定。

  (四)提升住房品质,着力引导房企转型

  鼓励房地产企业推动产品创新,提升产品品质,改善配套环境,适应市民多元化、个性化需求。一方面鼓励房地产企业提升建筑户型设计和质量水平,打造绿色宜居智能建筑,以建筑品质占领市场;另一方面支持跨界地产发展。引导房地产企业根据市场调整开发产品结构,构建房地产与服务、文旅、金融、智能信息化等多产业融合发展的新模式。

  七、对2022年房地产形势的展望

  展望2022年,房地产投融资环境有望改善,销售市场逐步修复。2021年四季度以来,房地产金融信贷政策已经适度纠偏,购房信贷环境有所改善。2021年12月6日中共中央政治局会议强调“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”同日,人民银行决定下调存款准备金率0.5个百分点,2022年1月20日,央行宣布下调贷款市场报价利率(LPR),均明确地传递了稳楼市的积极信号,将有效改善楼市预期。

  同时,2021年,我市城镇化率稳步提升,仍处在快速城镇化阶段,城镇就业人口增加,住房需求仍旧旺盛。在坚持“房住不炒”的定位下,切实稳地价、稳房价、稳预期,预计2022年全市房地产开发投资和销售增速将呈现平稳增长的发展趋势。

  (南安市统计局 赖艺婷)

  指标解释:

  [1]房地产开发投资:指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物、配套的服务设施、土地开发工程和土地购置的投资;不包括单纯的土地开发和交易活动。

  [2]房屋施工面积:指报告期内施工的全部房屋建筑面积。

  [3]房屋竣工面积:指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。竣工面积以房屋单位工程(栋)为核算对象。

  [4]房屋新开工面积:指报告期内新开工建设的房屋建筑面积,以整栋房屋的全部建筑面积为核算对象。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

  [5]商品房销售面积:指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。

  [6]商品房销售额:指报告期内出售商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。

  [7]待售面积:指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

  [8]土地购置费:指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。

  [9]本年实际到位资金:指在报告期收到的,用于在建项目投资的各种货币资金。包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

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